1.ネット利回りって何だ？

ネット利回りは、投資した不動産や資産から実際に得られる利益の割合を示す指標です。家賃などの「収入」から、管理費や修繕費、税金などの「経費」を差し引いた後の「実際の利益（NOI：Net Operating Income）」を元にして計算します。一番重要なのは、株などの投資と比較するときにネット利回りを用いなければ、判断を誤ってしまう恐れがあるということです。

2.ネット利回りの計算式

不動産業界で日常的に使われている利回りは表面利回りです。
それに対してネット利回りは、本当に入ってくる家賃収入（空き室は除く）から、本当の経費を引いたネット家賃収入を使った、正確な利回りです。
計算式は、ネット利回り＝投資額÷NOI（実質収益）×100(%)

それぞれの用語の意味は、ざっくり書くと

・投資額
購入時の物件取得価格（仲介手数料や各種諸費用を含む場合もあります）を指すことが多いです。

・NOI（Net Operating Income）
家賃収入などの総収入から、固定資産税、保険料、管理費、修繕費などの運営に関わる経費を差し引いた金額です。

3.表面利回りとの違い

不動産投資をする人は、ネット利回りより計算が簡単な表面利回りで判断する人が多いと思います。ですが表面利回りは家賃などの収入だけで計算しているため、実際にかかる費用（管理費、修理費、税金など）を考えていません。

3-1.例えばこんな感じ

・表面利回り
　たとえば、マンションを買って年間の家賃収入が100万円なら、購入価格が1000万円の場合は
　100万円 ÷ 1000万円 = 10%
　となります。

・ネット利回り
　でも、実際には年間に20万円の費用がかかるとすると、実際に手に入る利益は80万円です。
　80万円 ÷ 1000万円 = 8%
　となり、表面利回りより低い数字になります。

このように、ネット利回りは実際の利益を正しく評価できるため、投資で成功するためにはとても大切な考え方です。

4.まとめ

投資には株、国債、不動産、さらにはワインなど、さまざまな種類があります。

• 株はリスクが高いですが、大きな利益を狙えます
• 国債はリスクが低いですが、利益も少なめです
• 不動産はその中間で、リスクも利益も中くらいです

不動産の良い点は、物件を担保にしてお金を借りられることや、基本的に価値が無くならないことです。たとえ事故物件でも、場所が良ければ買い手が現れることもあります。また、相続や節税対策としても優れています。

しかし悪い点もあります。急にお金が必要になったときすぐに高い値段で売るのが難しいことや、売るときに安くなってしまうこともあります。

そのため投資をする場合は、実際にかかる費用（経費）をしっかり調べて、正しいネット利回りを計算することが大切です。経費の計算に重要な「見積財務諸表」についてこちらの記事で詳しく書いているので、ぜひ合わせて読んでみてくださいね。