不動産投資で成功するためには、「なんとなく立地が良さそう」「たぶん家賃が高く取れそう」といった感覚だけでは危険です。重要なのは、「そのエリアに本当に需要があるのか？」を客観的なデータをもとに分析すること。
そこで必要になるのが「市場分析」です。
市場分析をしっかり行うことで、
✅ 収益性の高い物件を見極める
✅ 空室リスクを減らす
✅ 適正な家賃を設定する
といった投資成功のための判断ができるようになります。
今回は、市場分析の基本や活用できるデータサイトを紹介していきます！
1.不動産市場分析って？
市場分析とは「そのエリアの不動産市場がどんな状況なのか？」を調べることです。
例えば、
- そのエリアに住みたい人は増えている？
- 今後の家賃相場は上がる？下がる？
- 競争相手（他の賃貸物件）はどんな感じ？
といったことを分析し、収益の安定性と成長性を判断することが目的です。
市場分析で特に重要なポイントは以下の3つです。
1️⃣ 需要と供給のバランス
エリアの人口が増えているか、空室率がどのくらいかをチェック。
需要が多く供給が少ないエリアは、家賃も上がりやすくなります。
2️⃣ エリアの経済状況
周辺の雇用状況や経済の安定度を確認。
例えば、企業の進出が増えているエリアは、将来的な賃貸需要も高まる可能性があります。
3️⃣ 不動産の種類と特徴
同じエリアでも、ワンルームマンションとファミリー向け物件では市場が異なります。
どのタイプの物件に需要があるのかを見極めることが重要です。
2.市場分析の具体的な方法
市場分析をする際には、以下の情報をチェックしましょう。
① 人口の増減
- 人口が増えている地域は、住宅需要も高まりやすい。
- 逆に、人口減少が進んでいるエリアでは、長期的に家賃が下がる可能性がある。
② 雇用状況や平均収入
- 企業の進出が多いエリアは、安定した雇用があり、家賃の下落リスクが低い。
- 逆に、失業率が高い地域では家賃を下げないと借り手が見つからないことも。
③ 交通アクセスや利便性
- 駅から徒歩圏内か、主要道路へのアクセスは良いか。
- スーパーや学校、病院などの生活に便利な施設が近くにあるか。
④ 空室率
- 空室率が高いエリアは、物件を購入しても入居者が決まらない可能性がある。
- 逆に、空室率が低いエリアは家賃を維持しやすい。
⑤ 競争相手（他の賃貸物件）の状況
- 近隣の同じ条件の物件がいくらで貸し出されているか。
- 築年数や設備の違いで、どのように差別化できるか。
3.市場のトレンドを読む
市場分析では、現在のデータだけでなく、将来のトレンドを予測することも大切です。
🔹 都市 vs 郊外の人気の変化
- 都市部では利便性が高く、単身者向けの賃貸物件が人気。
- 一方で、リモートワークの普及により、広めの住宅を求める人が増え、郊外の物件の需要も高まっている。
🔹 エリアごとの不動産価格の推移
- 過去5〜10年の価格推移を確認し、今後の価格が上がる可能性があるかを見極める。
- 例えば、インフラ整備や新駅の開発が進むエリアは、不動産価値が上がりやすい。
4.市場分析に役立つサイト
市場分析をする際に活用できる便利なサイトを紹介します。
📊 不動産市場データ・価格動向
📈 人口・経済データ
- 国土交通省 国勢調査
→ 全国の人口・世帯数をエリアごとに分析 - 環境省の循環型社会白書
→ 各地域の都市開発の方向性を確認
🚧 インフラ・土地利用情報
- 国土交通省 道路交通センサス
→ 交通量データでアクセスの良いエリアを探す - 不動産鑑定評価基準
→ 土地の適正価格を知るための指標
💼 不動産投資情報
- JLLの不動産サイクル
→ 不動産市場のトレンドを把握 - 日本不動産研究所
→ 市場レポートや不動産データの公開
5.まとめ
市場分析は、不動産投資の成功のために欠かせないステップです。
「なんとなく良さそう」という感覚だけで投資すると、大きな損をするリスクもあります。
✅ 人口動向や経済状況をチェックする
✅ 競合物件や家賃相場を調べる
✅ 便利なデータサイトを活用する
といった、市場分析の基本をしっかり押さえておきましょう。
次回は「ライバル物件とどう差別化するべきか？」を具体的に掘り下げる予定です。お楽しみに！
