今回は、投資判断の指標のひとつ「キャッシュ・オン・キャッシュリターン」についてなんとか説明してみようと思います。
1.キャッシュオンキャッシュリターンって何だ？
キャッシュ・オン・キャッシュリターンとは、「現金をいくらつっこんで、それで現金はいくら増えるのか」を測定する分析です！プロレスの神様ゴッチの「キャッチ・アズ・キャッチ・キャン・スタイル」とは似て非なるものです！
例えばある物件を購入する際に、初期投資額が100万円で、1年後に10万円のキャッシュが得られた場合、リターンは10%になります。
「100億円の物件を購入する場合に、100万円だけ現金をだし、あれこれ返済などをした後の収入として、真水の10万円の収入をゲット！」みたいな感じです。これは儲かっているのでしょうか？？
この指標を見れば、投資物件の稼ぎ具合が一目瞭然です。融資を受けた場合の計算に用いることが最大の『ミソ』となります。
1-1.計算方法
【計算式】
（1年目のキャッシュフロー ÷ 初期投資額）× 100
【例えばこんな感じ】
1000万円の物件を購入時の初期投資額が100万円で、1年目に7万円のキャッシュが得られる場合、
7万円 ÷ 100万円 ＝ 0.07
これに100をかけると7%となり、キャッシュ・オン・キャッシュリターンは7%となります。
この数値は、物件の収益性やリスクと比較して、どの程度のリターンが期待できるかを示す重要な目安です。
2.キャッシュ・オン・キャッシュリターンを用いた投資判断の目安
投資家は、キャッシュ・オン・キャッシュリターンの数値をもとに「この物件は魅力的か？」を判断します。
- 一般的に、6～8%前後が安定した収益性の目安とされています。まあまあいい感じです。
- ただしこの指標だけでなく、物件の立地、融資条件、税制なども合わせて判断することが重要です。
また、キャッシュ・オン・キャッシュリターンは初年度の数字に基づくため、長期的な収益性や将来の家賃上昇の可能性などは、他の指標（例えばNOIや内部収益率【IRR】）と併せて見る必要があります。
※IRRについてはこちらの記事で詳しく紹介しています
3.例えばこんな感じ
シンプルな数値例でシュミレーションしてみます。
- 初期投資額：100万円
- 1年目のキャッシュフロー：7万円
→ キャッシュオンキャッシュリターン = 7万円 ÷ 100万円 × 100 ＝ 7%
この7％という数字が、他の投資案件（例えば、株や債券）と比べてどのような水準か、また自分のリスク許容度に合っているかを検討します。さらに、物件のメンテナンス費用や融資条件が変動する可能性もあるため、シナリオごとのシミュレーションも重要です。
4.注意点
キャッシュ・オン・キャッシュリターンの指標は計算がシンプルで、初年度の収益性をすぐに把握できます。また複数の物件を比較する際の目安として有用です。
ただし以下のような注意点もあります。
- あくまで初年度の数字に過ぎないので、長期の収益性は他の指標も併せて確認する必要あり。
- 融資条件、税制、経済環境の変動などで、実際のリターンは変わることも。
- 物件ごとの特性（空室率や維持管理費用）も考慮する必要がある。
5.まとめ
キャッシュ・オン・キャッシュリターンは、不動産投資の基本的な収益性評価指標として非常に有効です。
ただし、これだけに頼るのではなく、物件の将来性、立地、経済環境など他の要因と合わせて総合的に判断することが大切です。
このブログでは今後も投資判断に関する記事を更新する予定です。皆さんが自分に合った投資戦略を考えるきっかけになれば嬉しいです。
